Page 33 - Plaani_1_2020

rakennuttaminenPlaani Digikaksonen todentaa rakennuksen
toiminnan ja kunnon
Ensin tietomallit otettiin käyttöön suunnittelussa, sitten työmailla, nyt niistä tehdään rakennuk- sen ylläpidon työkaluja. Rakennuksen digitaalinen kaksonen tuo kiinteistöalalle uusia mahdolli- suuksia. Sen hyödyntäminen edellyttää kuitenkin muutoksia ajatustapoihin ja toimintamalleihin.
Teksti: Marjukka Puolakka
Tietomallista rakennettu digitaalinen kaksonen (Digital Twin) on raken- nuksen virtuaalimalli, joka mahdollistaa rakennuksen olosuhteiden ja taloteknisten järjestelmien reaaliaikaisen seurannan. Se kertoo kiinteis- tönhoidolle ja rakennuksen omistajalle totuuden kiinteistön tilasta.
”Tänä päivänä kiinteistöpäälliköllä tai huoltoyhtiöllä voi smart building -tyyppisissä kohteissa olla jopa 15 eri taloteknistä järjes- telmää, joihin hänen pitää kirjautua saadakseen kokonaiskuvan rakennuksen toiminnasta. Digitaalinen kaksonen integroi kaikki järjestelmät yhteen näkymään ja antaa yleiskuvan rakennuksen olosuhteista”, toteaa Granlundin teknologiajohtaja Tero Järvinen.
Harva rakennus toimii heti alkumetreiltä suunnitelmien mukaan. Toisaalta monen rakennuksen talotekniikka jää niihin säätöihin, jot- ka sillä on vastaanottovaiheessa. Digitaalinen kaksonen on työkalu rakennuksen kunnon ja teknisen toimivuuden todentamiseen.
”Sen avulla voidaan analysoida ja varmistaa rakennuksen toiminta koko sen elinkaaren ajan. Tämä tuo kiinteistöalalle uutta bisnestä.”
HYÖDYT KIINTEISTÖNOMISTAJILLE
”Digitaalinen kaksonen ei tarkoita sitä, että ostetaan tietomallisofta, laitetaan se pyörimään ja jaetaan käyttöoikeudet. Se on kunkin ra- kennuksen ja käyttötarkoituksen tarpeista lähtevä yksilöllinen malli, joka tuotteistuu ajan kanssa.”
Oleellista rakennuksen digitaalisen kaksosen tuottamisessa on se, mikä taho sitä käyttää. Tietomallin sisältö räätälöidään sen mukaan, onko käyttäjänä kiinteistönhuolto, rakennuksen loppukäyttäjä tai sen omistaja.
Todennäköisin digitaalisen kaksosen tuottamisen maksaja on kiin- teistön omistaja. Tällöin omistaja pitää pystyä vakuuttamaan sen tuomista taloudellisista hyödyistä omalle kiinteistötoiminnalleen. Tämä on iso kynnys.
”Omistajia pitää herätellä näkemään tietomallin hyödyt itselleen: kun rakennuksessa on hyvät olosuhteet, ovat sen käyttäjät tyytyväi- siä. Maksaisivatko tyytyväiset asiakkaat korkeampaa vuokraa?”
Kiinteistönhuollolta tietomallin käyttö vaatii toimintatapojen ja -mallien muuttamista. Prosessin muutos on aina haaste, kun asiat on totuttu tekemään tietyllä tavalla.
MIKSI MALLINTAA?
Järvelä aloitti työnsä rakennusten tietomallien kanssa vuonna 1999. Tuolloin häneltä kysyttiin: kuinka paljon malli lisää suunnittelun
kustannustehokkuutta ja paljonko sillä säästää aikaa?
”Jouduin vastaamaan, että se on kalliimpaa ja vie aikaakin enem- män. Uudenlaista tekemistä oli vaikea perustella edes kollegoille. Tänä päivänä tietomallit ovat arkipäivää ja niiden myötä suunnitte- lun laatu on noussut aivan uudelle tasolle.”
Suunnittelijoiden jälkeen piti vakuuttaa urakoitsijat siitä, että tieto- malleista on heille hyötyä. Muutosvastarinnan jälkeen tänään ollaan siinä, että työmaat vaativat tietomalleja työnsä tueksi.
”Uuden tekniikan käyttöönotto vaatii aina asennemuutosta. Ra- kennusten ylläpidon suhteen tietomalleissa ollaan nyt siinä, missä työmaiden kanssa oltiin kymmenen vuotta sitten. Kuljetaan loogista jatkumoa suunnittelusta rakentamiseen ja edelleen kiinteistöjen ylläpitoon.”
Suunnittelijoiden ja ylläpidosta vastaavien välille tarvitaan nyt vuoropuhelua siitä, kuinka tietomalleja aiotaan ja halutaan käyttää rakennuksen ylläpidossa. Nyt ylläpidon vaatimuksia ei ole, koska niitä ei osata esittää.
Entä missä ollaan kymmenen vuoden kuluttua?
”Toivon, että tietomallit ovat varsinkin uudiskohteiden ylläpidossa yhtä arkipäivää kuin nyt suunnittelussa. Etenkin valtion tulisi vaatia, että sen uudisrakennusten ylläpidossa käytetään tietomalleja niiden toiminnan varmistamiseksi. Kiinteistöistä täytyy pitää huolta.”
UUSIA ROOLEJA JA LIIKETOIMINTAA
Digitaalisen kaksosen tavoitteena on kiinteistön ylläpidon laadun parantaminen, asioiden tehostaminen ja kustannusten säästö. Jär- velä haastaa myös vakuutusalaa ja kiinteistökauppaa oivaltamaan rakennusten tietomallien hyödyt toiminnalleen.
”Jos pystyt selvästi osoittamaan, että rakennus on asianmukaises- sa kunnossa, niin voisiko tämä näkyä vakuutusmaksuissa ja olla si- ten houkutin uusille asiakkaille. Kiinteistökaupassa taas digitaalinen kaksonen helpottaa ja tehostaa rakennuksen teknistä analysointia.”
Kun vierekkäin on kaksi samanlaista rakennusta, joista toinen mittaa ja analysoi itseään huolenpitonsa varmistamiseksi, on se naapuriaan arvokkaampi. Digitaalisella kaksosella on selkeä talou- dellinen arvo.
”Samalla lailla kuin rakennus tuo vuokratuloja, on myös pilven reunalla roikkuva digitaalinen kaksonen omistajansa varallisuutta ja sille pitää olla selkeä paikka talouskartassa.”
33Plaani 1 2020 Rakennuttaminen